KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ (KİRA TESPİT) DAVASI
Kira tespit davasına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunun’da düzenlenmiş olup kiracı ve kiraya veren arasındaki kira bedelinden kaynaklanan uyuşmazlıklardır. Kira bedelinin belirlenmesi için kanunumuzda kanunda belirli şartlar mevcuttur. Bu şartların yokluğunda açılacak davalarda, davanın reddine karar verilmektedir.
Kira sözleşmesi yaparken belirlenecek olan bedel sözleşme özgürlüğü ilkesince tarafların iradelerince belirlenecektir. Kanun koyucu bu hususta bir engelleme sunmamaktadır. Çatılı iş yeri ve konut kiralarında kira artış oranı kanun koyucu tarafından sınırlandırılmış ve bu sınır “…bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir” diyerek belirtilmiştir. Kısa özetlemek gerekirse kira artış oranının %100 olduğu bir sözleşmede tüketici fiyat endeksinin %50 olması durumunda %50’lik bir artış oranı ön görülecektir. Kira tespit davalarında tüketici fiyat endeksindekindeki artış oranı kira bedelinin değerlendirilmesinde hakim tarafından göz önüne alınacak kıstaslardan biridir. Bu yüzden bu husus kira tespit davalarında önem arz etmektedir.
Kira bedelinin belirlenmesi, Dava açma süresi ve Kararın Etkisi
MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yukarıda yazılı olan kanunun maddesin kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olarak her zaman dava açılabileceği yazmaktadır. Bu husus kiraya verenlerde kafa karışıklığına neden olmaktadır. Uygulamada sıkılıkla karşılaşılan bir durum olmakla neden kira tespit davalarını genellikle 5. Yılın sonunda açmaktayız.
TBK 345 maddede yazılı olan her zaman açılabilme ihtimali kira artış oranın belirlenmediği kira sözleşmeleri için geçerlidir ve hakim rayiç kira bedellerini burada göz önüne almaz. Ancak kira artış oranı belirlenmiş veya belirlenmemiş olduğuna bakılmaksızın “beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir” Uygulama genellikle açılan kira tespit davalarındaki 5 yıllık süre TBK 344/3 maddedeki düzenlemeden gelmektedir.
Kira tespit davaları sadece 5. Yılın sonunda veya her zaman açılabilen bir dava olarak görülmemeli dava açmayı düşünmeniz halinde profesyonel anlamda bir avukattan yardım almanızı öneririz.
TBK 344. Maddesinde kira tespit davalarındaki uygulanacak ve dikkate alınacak ilkeler belirlenmiştir. Bu hususta hakim;
- Hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı
- Kiralananın durumu
- Emsal kira bedelleri
- Hakkaniyet
İlkeleri göz önünde bulundurarak karar verecektir.
Kira sözleşmeniz yazılı olarak yapıldıysa kira sözleşmenizin avukat tarafından incelenerek dava açmanızı öneririz. Kira sözleşmesinde yazılı olan hususlardan açılan olan kira tespit davasının şekli de değişmektedir.
Avukat
TUĞRUL TUNCA
